Vos locaux neufs se fissurent et chaque entreprise accuse l'autre

Votre entreprise a fait construire un atelier, agrandir son entrepôt ou reprendre la structure d’un bâtiment ancien. Dix-huit mois après l’emménagement, l’eau passe par la toiture ou une fissure traverse un mur porteur. Le couvreur met en cause le charpentier, qui met en cause le bureau d’études. Chacun prévient son assureur, et la réparation attend.

Après la réception, chaque entreprise renvoie la faute sur une autre

La réception est l’acte par lequel vous acceptez les travaux, avec ou sans réserves (article 1792-6 du code civil). Pendant les dix ans qui suivent, chaque constructeur répond des dommages qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à son usage (articles 1792 et 1792-4-1) : c’est la responsabilité décennale, que chaque constructeur doit faire assurer (article L241-1 du code des assurances).

Pour être indemnisé par l’assureur décennal d’une entreprise, il faut d’abord établir que les dommages viennent de ses travaux. Quand plusieurs lots se touchent (un lot est la part des travaux confiée à une entreprise), il faut des rapports techniques, parfois un juge, pendant que votre activité tourne dans un bâtiment abîmé.

La loi impose une assurance qui paie avant de chercher le responsable

L’article L242-1 du code des assurances impose à celui qui fait construire, comme propriétaire, vendeur ou mandataire du propriétaire, de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Celui qui fait construire, appelé maître d’ouvrage, c’est votre société, ou la société civile immobilière (SCI) qui détient les murs si c’est elle qui commande les travaux.

Cette assurance paie la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale, en dehors de toute recherche de responsabilité. Son assureur se retourne ensuite contre les constructeurs responsables et leurs assureurs.

Les délais de l’assureur sont fixés par le code des assurances et comptés à partir de la réception d’une déclaration de sinistre complète :

• 60 jours au plus pour vous dire si la garantie joue ;
• 90 jours au plus pour vous présenter une offre d’indemnité ;
• 15 jours pour payer, une fois l’offre acceptée.

L’assureur a dix jours pour réclamer ce qui manque à votre déclaration. S’il dépasse ses délais ou propose une offre manifestement insuffisante, vous pouvez, après le lui avoir notifié, engager les réparations ; l’indemnité est alors majorée d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

La garantie court de la fin de l’année de parfait achèvement (l’année pendant laquelle l’entrepreneur doit réparer les désordres que vous lui signalez) jusqu’à dix ans après la réception. Elle peut jouer plus tôt, après une mise en demeure (une relance écrite formelle) restée sans effet : avant la réception, si le marché d’une entreprise défaillante est résilié ; pendant l’année de parfait achèvement, si l’entreprise ne fait pas les réparations dues.

L’assurance suit le bâtiment. Si vous le vendez dans les dix ans, l’acte doit mentionner son existence ou son absence (article L243-2). Faire construire sans elle est puni de six mois d’emprisonnement et de 75 000 euros d’amende, ou de l’une des deux peines (article L243-3).

Certains maîtres d’ouvrage et certains travaux en sont dispensés

Pour un bâtiment construit pour leur propre compte et qui n’est pas destiné à l’habitation, la loi dispense les personnes morales de droit public et les entreprises qui dépassent deux de ces trois seuils : bilan supérieur à 6,6 millions d’euros, chiffre d’affaires supérieur à 13,6 millions d’euros, plus de 250 salariés en moyenne (seuils en vigueur depuis juin 2023).

Certains ouvrages sont aussi hors du champ, comme les voiries, les parkings ou les réseaux, sauf s’ils accompagnent un bâtiment soumis à l’assurance (article L243-1-1). Les travaux d’entretien en sont, en règle générale, dispensés.

En rénovation, les travaux doivent être assurés s’ils peuvent compromettre la solidité du bâtiment ou le rendre impropre à son usage. Le bâti existant n’entre dans la garantie obligatoire que s’il est totalement incorporé à l’ouvrage neuf, au point d’en devenir techniquement indivisible. Les dommages aux autres parties existantes et les dommages immatériels (les pertes financières qui suivent le sinistre) relèvent d’extensions à négocier.

Avant la livraison, le chantier lui-même peut être détruit

Un incendie ou un vol sur le chantier peut aussi toucher le bâtiment avant la réception, et l’assurance dommages-ouvrage ne répond pas à ce cas. Le code civil met en principe la perte à la charge de l’entreprise qui fournit la matière, tant que l’ouvrage n’est pas livré (article 1788). Quand plusieurs lots sont touchés, la discussion recommence : quelle entreprise, quel assureur, quel montant.

L’assurance tous risques chantier, qu’aucun texte n’impose, répond à cette situation. Elle assure l’ouvrage pendant les travaux, jusqu’à la réception ; les événements couverts, les franchises et les exclusions dépendent du contrat. Elle peut être souscrite par le maître d’ouvrage pour le compte de toutes les entreprises du chantier, ou par une entreprise pour ses propres travaux.

Le dossier d’assurance se monte avant la signature des marchés

Les assureurs fixent librement leurs tarifs. Ils demandent la description de l’opération, son coût, ses dates, les garanties souhaitées, la liste des intervenants et le contrôleur technique (l’organisme agréé qui vérifie, à votre demande, certains points des études et des travaux). Le prix dépend aussi de la qualification des entreprises et des études de sol ; la cotisation est un taux appliqué au coût total définitif de la construction.

À l’ouverture du chantier, vous devez pouvoir prouver à l’assureur que chaque constructeur est couvert en décennale. Chaque entreprise doit joindre son attestation à ses devis et à ses factures (article L243-2). Reste à vérifier qu’elle couvre le lot confié, car une décennale ne couvre que les activités déclarées (notre article sur ce point).

Après les travaux, le contrat vous engage aussi : déclarer la réception à l’assureur et lui remettre le procès-verbal dans le mois, puis un dossier technique (plans et descriptifs des travaux réalisés) dans le mois qui suit leur achèvement.

Ce que fait ALPEOZ

Installés à Sillingy, nous accompagnons les entreprises de Haute-Savoie, de l’Ain et de la Savoie, et nous intervenons avant la signature des marchés :

• monter le dossier de souscription et rassembler les pièces demandées ;
• collecter l’attestation décennale de chaque intervenant et vérifier qu’elle couvre le lot confié ;
• mettre les assureurs en concurrence sur la dommages-ouvrage et la tous risques chantier, en comparant les extensions autant que le prix ;
• suivre l’opération jusqu’à la réception, puis vous accompagner en cas de sinistre : déclaration complète, échanges avec l’assureur, suivi de ses délais.

Notre approche des secteurs BTP et immobilier.

Si vous préparez la construction, l’extension ou la rénovation lourde de vos locaux, le point se fait avant l’ouverture du chantier. Le premier audit est sans engagement : demander un audit.