Immeuble loué sinistré : les loyers s'arrêtent, les contrats se contredisent

Un dégât des eaux parti d’un plateau de bureaux, un incendie dans l’atelier du rez-de-chaussée. Le bâtiment appartient à votre société civile immobilière (SCI), à votre foncière ou au syndicat des copropriétaires que gère votre cabinet. Trois sujets arrivent alors en même temps : qui paie la remise en état, qui compense les loyers perdus, et qui se retourne contre qui.

La réponse se trouve dans trois documents rarement lus ensemble : le contrat de l’immeuble, appelé multirisque immeuble (dommages au bâtiment et responsabilité civile du propriétaire), les contrats des locataires et les baux.

Après le sinistre, les loyers baissent ou s’arrêtent

Si le local est détruit en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. S’il ne l’est qu’en partie, le locataire peut demander une baisse du loyer ou la résiliation (article 1722 du Code civil). Les échéances d’un éventuel prêt sur l’immeuble, elles, continuent.

La garantie perte de loyers verse au propriétaire les loyers qu’il ne perçoit plus à cause d’un sinistre couvert, pendant une durée plafonnée par le contrat. Cette durée doit correspondre au temps de reconstruction d’un bâtiment professionnel, études et autorisations comprises. Le sort des locaux vides au moment du sinistre doit aussi être écrit : tous les contrats ne le traitent pas de la même façon.

Le montant déclaré fixe le plafond de l’indemnité

L’assurance des biens est un contrat d’indemnité : l’assureur ne paie pas plus que la valeur du bien au jour du sinistre (article L121-1 du Code des assurances). De là vient la vétusté, c’est-à-dire la dépréciation due à l’âge et à l’usure, déduite de la valeur de reconstruction. La garantie valeur à neuf réduit ou supprime cette déduction, selon les contrats. Le complément est souvent versé après reconstruction, sur factures.

L’autre risque est la sous-assurance. Si la valeur du bâtiment dépasse la somme garantie, le propriétaire reste son propre assureur pour l’excédent et supporte une part proportionnelle du dommage, sauf clause contraire (article L121-5). Un immeuble assuré pour les trois quarts de sa valeur n’est indemnisé qu’aux trois quarts, même pour un petit sinistre. Une surface oubliée dans la déclaration produit un effet voisin : l’indemnité est réduite en proportion de la prime payée par rapport à celle qui aurait été due (article L113-9).

Le bon repère est le coût de reconstruction, pas le prix d’achat : celui-ci inclut le terrain, qui ne brûle pas.

Propriétaire et locataires ont chacun un recours contre l’autre

Le locataire répond de l’incendie, sauf s’il prouve un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction ou un feu venu d’un bâtiment voisin (article 1733 du Code civil). Dans un immeuble loué à plusieurs occupants, tous en répondent en proportion de la valeur locative de leur partie. Celui chez qui le feu a pris en répond seul, et celui qui prouve que le feu n’a pas pu partir de chez lui est mis hors de cause (article 1734).

Le propriétaire doit de son côté garantir ses locataires contre les vices qui empêchent l’usage des locaux et les indemniser de la perte qui en résulte (article 1721). Il répond aussi de la ruine du bâtiment, même partielle, due à un défaut d’entretien ou à un vice de construction (article 1244).

Une fois l’indemnité versée, l’assureur prend la place de son assuré pour réclamer le remboursement au responsable : c’est la subrogation (article L121-12 du Code des assurances). Quand votre SCI loue ses murs à votre propre société, celle-ci reste une personne distincte : l’assureur de la SCI peut se retourner contre elle si le sinistre lui est imputable.

Le bail peut priver l’assureur de son recours

Beaucoup de baux commerciaux contiennent une clause de renonciation à recours : le propriétaire s’engage à ne pas réclamer au locataire le coût d’un sinistre, parfois en échange du même engagement du locataire. Deux règles l’encadrent. Selon la Cour de cassation, renoncer à agir contre le responsable ne prive pas, sauf stipulation contraire, du recours contre l’assureur de ce responsable (première chambre civile, 26 mai 1993). Et l’assureur du propriétaire peut être déchargé, en tout ou en partie, quand la subrogation ne peut plus s’opérer par le fait de son assuré (article L121-12). La clause doit donc dire si elle vise les assureurs, et être connue de l’assureur de l’immeuble, qui la reprend dans son contrat.

Un locataire qui change d’activité, un plateau de bureaux devenu atelier par exemple, peut aggraver le risque. Le propriétaire assuré doit déclarer les circonstances nouvelles qui aggravent le risque ou en créent de nouveaux, par lettre ou envoi recommandé, dans les quinze jours suivant le moment où il en a eu connaissance (article L113-2).

Reste à aligner les baux et les contrats des locataires : qui assure le bâtiment, qui assure les aménagements, et pour quel montant chaque locataire couvre sa responsabilité envers le propriétaire. Quand ces documents ne disent pas la même chose, c’est le sinistre qui le révèle.

En copropriété, la loi vise la responsabilité civile

La loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire, occupant ou non, et le syndicat des copropriétaires sont tenus de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre (article 9-1). Le syndic soumet au vote de l’assemblée générale la souscription de ce contrat. En cas de refus, il peut le souscrire pour le compte du syndicat (article 18).

Ces textes ne visent pas les dommages subis par l’immeuble lui-même, qui relèvent du contrat multirisque souscrit par le syndicat. Le syndic vérifie donc aussi que ces garanties de dommages suivent la valeur de reconstruction.

Ce que nous vérifions pour vous

Courtier indépendant installé à Sillingy, au service des propriétaires de Haute-Savoie, de l’Ain et de la Savoie, nous lisons ensemble votre contrat d’immeuble, vos baux et les attestations d’assurance de vos locataires. Nous contrôlons :

• la valeur de reconstruction et les surfaces déclarées, après chaque extension ou rénovation ;
• les conditions de la valeur à neuf et de la vétusté ;
• la durée de la perte de loyers et le sort des locaux vacants ;
• la responsabilité civile du propriétaire et, en copropriété, celle du syndicat ;
• les renonciations à recours, leur réciprocité et leur mention au contrat ;
• l’activité réelle de chaque locataire.

Nous mettons ensuite les assureurs en concurrence sur un dossier complet, et nous vous accompagnons dans vos démarches en cas de sinistre, comme interface avec l’assureur. Pour une SCI qui loue à votre société, nous regardons les deux côtés du bail en même temps, de préférence avant le renouvellement.

Si votre immeuble est assuré depuis des années sans que les baux aient été relus en parallèle, vous pouvez demander un audit, sans engagement. Voir aussi notre page immobilier.